«12% річних» — одна з найпривабливіших цифр в інвестиційній пропозиції. Але без контексту вона мало про що говорить. Головні питання: звідки беруться ці 12% і скільки інвестор насправді отримає на руки.

Наведемо простий приклад. Інвестор купує квартиру за $100 000 і здає її в оренду за $1000 на місяць. Потенційний річний дохід від оренди становить $12 000. Поділивши цю суму на вартість нерухомості, отримуємо валову прибутковість (Gross Yield) 12%.

Gross Yield показує дохідність до вирахування витрат. Цей показник корисний для початкового порівняння об'єктів, але він не відображає реальний грошовий потік інвестора. У розрахунку зазвичай не враховуються періоди простою, управління нерухомістю, технічне обслуговування, ремонти та інші операційні витрати. Global Property Guide використовує саме цей підхід під час розрахунку валової орендної прибутковості на ринку нерухомості. Global Property Guide — Орендна прибутковість в Україні

Тепер припустімо, що квартира пустує один місяць на рік, а річні витрати становлять $1500. Фактичний дохід інвестора складе близько $9500, а не $12 000. У цьому випадку чиста прибутковість (Net Yield) становитиме 9,5%. Це більш показова цифра, оскільки вона відображає дохід після вирахування основних операційних витрат і ближча до реальної економіки об'єкта.

Але Net Yield все ще не розкриває повної картини. На етапі придбання інвестор також може витратити гроші на ремонт, меблі, транзакційні витрати та інше. Тому прибутковість слід розраховувати не лише на основі ціни нерухомості, а й від загальної суми вкладеного капіталу.

Тут на допомогу приходить ROI (Return on Investment) — рентабельність інвестицій. Це ширший показник ефективності вкладень. ROI може враховувати не лише дохід від оренди, а й зміну вартості нерухомості та супутні інвестиційні витрати. Наприклад, якщо об'єкт, куплений за $100 000, через кілька років можна продати за $120 000, інвестор отримує додаткові $20 000 приросту капіталу на додаток до доходу від оренди, отриманого за час володіння активом.

Саме тому об'єкт із високою заявленою прибутковістю не обов'язково є кращою інвестицією. 12% Gross Yield можуть перетворитися на 8–9% Net Yield, тоді як помірніша орендна прибутковість може підкріплюватися сильнішим приростом капіталу.

Правильний розрахунок починається з повної інвестиційної моделі: скільки вкладено → скільки об'єкт реально генерує на оренді → які виникають витрати → який потенціал приросту вартості → і скільки інвестор може отримати при виході з інвестиції. Саме це показує реальну прибутковість об'єкта, а не відсоток, виділений великим шрифтом в інвестиційній презентації.

У нерухомості найважливіша цифра — це не найвищий відсоток у брошурі, а те, скільки інвестиція реально генерує і який капітал вона може накопичити в довгостроковій перспективі. Тому перед покупкою інвесторам варто дивитися на весь інвестиційний сценарій — від початкового капіталу та доходу від оренди до витрат, періодів простою та потенційної вартості об'єкта на момент виходу. Такий підхід дозволяє порівнювати об'єкти не за їхньою рекламною прибутковістю, а за реальною ефективністю вкладеного капіталу.