Для багатьох міжнародних інвесторів оподаткування є основною змінною у розрахунку ROI. Воно не повинно бути джерелом невизначеності. В Україні податкова система прозора, але прибутковість вашого виходу повністю залежить від того, чи структуруєте ви володіння як фізична особа чи як юридична особа.

Перш ніж заглиблюватися в цифри, переконайтеся, що ви розумієте юридичну послідовність того, як іноземці володіють нерухомістю в Україні.

I. Витрати на вхід: що ви сплачуєте при купівлі

На момент придбання основні фінансові зобов’язання покупця-нерезидента є транзакційними. Зверніть увагу, що податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір не накладаються на покупця на момент купівлі.

Бюджет на придбання складається з таких податків і зборів:

• 1% внеску до Державного пенсійного фонду: обов’язковий збір за купівлю будівель і приміщень.
• 1% державного мита: часто розподіляється між сторонами або узгоджується залежно від структури угоди.
• Нотаріальні та реєстраційні збори: зазвичай у межах від 1,5% до 3%, що покривають офіційне засвідчення продажу та внесення до Державного реєстру речових прав.
• Супутні витрати: професійна оцінка (експертна оцінка), банківські комісії за міжнародні перекази та адміністративні реєстраційні збори.

II. Стратегія виходу: податки на продаж нерухомості

Основне податкове навантаження для іноземного інвестора виникає в момент продажу. Для нерезидентів податкові ставки фіксовані і застосовуються до загальної вартості транзакції:

Примітка: хоча резиденти можуть користуватися звільненнями для свого першого продажу року (якщо володіли 3+ роки), нерезиденти зазвичай оподатковуються за повною ставкою 18% + 5% незалежно від періоду володіння.

Зниження навантаження: договори про уникнення подвійного оподаткування

Україна підписала договори про уникнення подвійного оподаткування (ДПО) з понад 70 країнами — включаючи Ізраїль, Кіпр, Велику Британію, ОАЕ та більшість держав-членів ЄС (ви можете переглянути список понад 70 країн-партнерів тут на офіційному веб-сайті Міністерства фінансів). ДПО є основним механізмом запобігання податковим втратам через подвійне оподаткування.

Податок, сплачений в Україні, часто можна зарахувати в рахунок податкових зобов’язань у вашій країні.

Приклад для ізраїльського інвестора:

1. Податок в Україні: ви сплачуєте 23% (18% ПДФО + 5% військового збору) у джерела.
2. Податок в Ізраїлі: податок на приріст капіталу зазвичай становить 25%.
3. Зарахування: згідно з ДПО, 23%, сплачені в Україні, зараховуються в рахунок вашого податкового рахунку в Ізраїлі, залишаючи лише ~2% різниці для врегулювання вдома.

Примітка: для отримання цього зарахування потрібне суворе дотримання документації — зокрема, сертифікат податкового резидентства (належним чином апостильований) з вашої країни.

Для більшості інвесторів золотим стандартом податкової оптимізації є тримання протягом трьох років. Згідно з українським податковим законодавством, якщо фізична особа (включаючи нерезидента) продає житлову нерухомість, якою володіла щонайменше три роки, і це її перший продаж року, податкове навантаження значно знижується.

• Стандартна ставка для нерезидентів: ~23% (якщо продано до 3 років).

• Стратегічна ставка: після 3 років податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) скасовується, залишаючи лише 1% державного мита.

Ця структура «золотого стандарту» максимізує ваш дохід на інвестиції (ROI), забезпечує прозорість для міжнародного фінансового моніторингу та значно спрощує стратегію виходу при ліквідації активів.

Перевага в Nadlane

У Nadlane ми розглядаємо оподаткування як компонент ROI, а не просто витрату. Ми координуємо роботу зі спеціалізованими юридичними та податковими консультантами, щоб визначити найефективнішу юрисдикцію володіння для ваших конкретних цілей. Узгоджуючи документацію на придбання з майбутнім плануванням виходу, ми забезпечуємо захист вашого капіталу та повну реалізацію ваших договірних пільг.

Ми керуємо складнощами української податкової системи — від документації ДПО до реєстрації ТОВ — щоб вам не доводилося цього робити. Забронюйте ознайомчу зустріч з нашою командою support@nadlane.com.

Поширені запитання

1. Чи можу я справді сплатити лише 1% податку, коли продаю свою нерухомість?

Так, якщо ви дотримуєтеся «правила 3 років». Якщо ви володієте житловою нерухомістю щонайменше три роки і це ваш перший продаж року, ви не сплачуєте 18% податку на доходи або 5% військового збору. У цьому випадку ваша єдина податкова витрата — це 1% державного мита, що значно збільшує ваш кінцевий прибуток.

2. Що, якщо мене оподаткують двічі на той самий прибуток?

Факт у тому — ні. Україна має договори про уникнення подвійного оподаткування (ДПО) з понад 70 країнами, включаючи Ізраїль, Велику Британію та ОАЕ. Ці угоди дозволяють вам використовувати податок, сплачений в Україні, як кредит для зниження вашого податкового рахунку вдома. Щоб скористатися цією пільгою, ви повинні надати сертифікат податкового резидентства з вашої країни.

3. Чи є країни, які не можуть використовувати ці податкові пільги?

Так. Через оновлення BEPS 2025 податкові пільги більше не застосовуються до таких країн, як Росія, Білорусь, Сирія та Куба. Однак інвестори з країн-партнерів, таких як Ізраїль або ЄС, залишаються повністю захищеними. У вас все ще є безпечний і законний спосіб відправити свій прибуток додому.