עבור משקיעים בינלאומיים רבים, מיסוי הוא המשתנה העיקרי בחישוב תשואת ההשקעה. הוא לא צריך להיות מקור לאי־ודאות. באוקראינה, מסגרת המס שקופה, אך הרווחיות של היציאה שלכם תלויה לחלוטין בשאלה האם מבנים את ההחזקה כאדם פרטי או כישות תאגידית.

לפני שצוללים למספרים, וודאו שאתם מבינים את הרצף המשפטי של כיצד זרים מחזיקים בנדל"ן באוקראינה.

I. עלויות כניסה: מה משלמים ברכישה

בעת הרכישה, ההתחייבויות הכספיות העיקריות של קונה לא־תושב הן עסקאות. יש לשים לב שמס הכנסה אישי ומס צבאי אינם מוטלים על הקונה בעת הרכישה.

תקציב הרכישה מורכב מהמיסים והעמלות הבאים:

• תרומה לקרן הפנסיה הממלכתית בשיעור 1%: עמלה חובה לרכישת מבנים ומקומות.
• אגרה ממלכתית בשיעור 1%: לעיתים קרובות מחולקת בין הצדדים או מנוהלת בהתאם למבנה העסקה.
• עמלות נוטריון ורישום: בדרך כלל נעות בין 1.5% ל־3%, המכסות את האישור הרשמי של המכירה והרישום במרשם הממלכתי של זכויות קניין.
• עלויות נלוות: הערכת שווי מקצועית (הערכת מומחה), עמלות בנקאיות להעברות חוצות גבולות ועמלות רישום מנהליות.

II. אסטרטגיית יציאה: מיסים על מכירת נכס

חשיפת המס העיקרית עבור משקיע זר מתרחשת ברגע המכירה. עבור לא־תושבים, שיעורי המס קבועים וחלים על שווי העסקה הכולל:

הערה: בעוד שתושבים עשויים ליהנות מפטורים למכירה הראשונה שלהם בשנה (אם הוחזק למשך 3+ שנים), לא־תושבים בדרך כלל ממוסים בשיעור המלא של 18% + 5% ללא קשר לתקופת ההחזקה.

הפחתת חשיפה: אמנות למניעת כפל מס

אוקראינה חתמה על אמנות למניעת כפל מס (DTT) עם למעלה מ־70 מדינות – כולל ישראל, קפריסין, בריטניה, איחוד האמירויות ורוב מדינות האיחוד האירופי (ניתן לצפות ברשימת למעלה מ־70 מדינות שותפות כאן באתר הרשמי של משרד האוצר). אמנות למניעת כפל מס משמשות כמנגנון העיקרי למניעת דליפת מס באמצעות כפל מס.

המס ששולם באוקראינה יכול לעיתים קרובות להיות מזוכה כנגד חבות המס במדינת המוצא שלכם.

דוגמה למשקיע ישראלי:

1. מס באוקראינה: אתם משלמים 23% (18% מס הכנסה + 5% מס צבאי) במקור.
2. מס בישראל: מס רווחי הון הוא בדרך כלל 25%.
3. הזיכוי: במסגרת האמנה למניעת כפל מס, ה־23% ששולמו באוקראינה מזוכים כנגד חשבון המס הישראלי שלכם, ומשאירים רק הפרש של כ־2% להסדרה בארץ.

הערה: תביעת זיכוי זה דורשת דבקות קפדנית בתיעוד – במיוחד, תעודת תושבות מס (מאושרת באפוסטיל כדין) ממדינת המוצא שלכם.

עבור רוב המשקיעים, תקן הזהב לאופטימיזציית מס הוא החזקה של שלוש שנים. על פי חוק המס האוקראיני, אם אדם פרטי (כולל לא־תושב) מוכר נכס מגורים שהחזיק למשך לפחות שלוש שנים, והיא המכירה הראשונה שלו בשנה, נטל המס יורד באופן משמעותי.

• שיעור סטנדרטי ללא־תושב: כ־23% (אם נמכר לפני 3 שנים).

• השיעור האסטרטגי: לאחר 3 שנים, מס ההכנסה האישי מבוטל, ונותר רק 1% אגרה ממלכתית.

מבנה "תקן הזהב" זה ממקסם את תשואת ההשקעה (ROI) שלכם, מבטיח שקיפות למעקב פיננסי בינלאומי, ומייעל באופן משמעותי את אסטרטגיית היציאה בעת חיסול נכסים.

היתרון ב־Nadlane

ב־Nadlane, אנו רואים במיסוי מרכיב של תשואת השקעה, לא רק הוצאה. אנו מתאמים עם יועצים משפטיים ומס מתמחים כדי לקבוע את תחום השיפוט הבעלות היעיל ביותר עבור המטרות הספציפיות שלכם. על ידי התאמת תיעוד הרכישה לתכנון יציאה עתידי, אנו מבטיחים שההון שלכם מוגן והטבות האמנה שלכם ממומשות במלואן.

אנו מנהלים את המורכבויות של מסגרת המס האוקראינית מתיעוד אמנות למניעת כפל מס ועד רישום חברה בע"מ, כך שלא תצטרכו. הזמינו שיחת גילוי עם הצוות שלנו support@nadlane.com.

שאלות נפוצות

1. האם באמת אוכל לשלם רק 1% מס כשאמכור את הנכס שלי?

כן, אם תעקבו אחר "כלל 3 השנים". אם תחזיקו בנכס מגורים למשך לפחות שלוש שנים והיא המכירה הראשונה שלכם בשנה, לא תשלמו את מס ההכנסה של 18% או את המס הצבאי של 5%. במקרה זה, עלות המס היחידה שלכם היא אגרה ממלכתית של 1%, מה שמגדיל מאוד את הרווח הסופי שלכם.

2. מה אם אמוסה פעמיים על אותו רווח?

העובדה היא – לא תמוסו. לאוקראינה יש אמנות למניעת כפל מס (DTT) עם למעלה מ־70 מדינות, כולל ישראל, בריטניה ואיחוד האמירויות. הסכמים אלה מאפשרים לכם להשתמש במס ששולם באוקראינה כזיכוי להפחתת חשבון המס שלכם בארץ. כדי להשתמש בהטבה זו, עליכם לספק תעודת תושבות מס ממדינת המוצא שלכם.

3. האם יש מדינות שלא יכולות להשתמש בהטבות מס אלה?

כן. עקב עדכוני BEPS לשנת 2025, הטבות מס אינן חלות עוד על מדינות כמו רוסיה, בלארוס, סוריה וקובה. עם זאת, משקיעים ממדינות שותפות כמו ישראל או האיחוד האירופי נשארים מוגנים במלואם. עדיין יש לכם דרך בטוחה וחוקית לשלוח את הרווחים שלכם חזרה הביתה.